최근 한 블로거의 영향으로 부동산에 대한 관심이 생기기 되었는데, 해당 블로거가 업로드한 내용에 따르면 현재 우리나라의 무주택 가구수가 954만에 해당한다고 한다.
그래서 이와 관련하여 부동산 공부 좀 할겸 나름대로 구글링도 해보고,유튜브 영상도 찾아보기도 했었는데 상당히 헷갈리는 개념이 있었다.
그것은 바로 ‘세대’라는 용어와 ‘가구’라는 용어의 차이점이다. 그리고 이 개념을 헷갈리는 사람은 나 말고도 상당히 많다는 사실을 알게 되었는데, 그 누구도 속시~원하게 설명해주는 사람이 없었다.
그래서 내가 직접 다양한 정보들을 취합하여 세대와 가구의 차이점에 대해서 명쾌하게 정리를 해보려 한다.
세대와 가구의 차이점
일단 결론부터 말하고 시작하자면, 세대와 가구의 차이점은 ‘가족이냐 아니냐‘의 차이다. 이렇게 보니 정말 심플하다. 그런데 여기서 말하는 가족의 범위라는 것이 도대체 어느정도를 말하는 것일까?
그 범위는 혈연이나 결혼으로 한 가정을 이루는 것을 말한다. 그래서 법적으로 가족관계에 있으면서 주민등록상 동일한 주소지를 가지고 있는 식구들을 ‘세대’라고 정의하고 있으며, 세대를 구성하는 사람들 중에서 대표가 되는 사람은 ‘세대주’라고 한다.
즉, 가족이면서 동시에 주민등록상 같은 주소지를 가지고 있으면 모두 하나의 세대로 보는 것이다.
반대로 가구는 혈연, 결혼, 입양 등이랑은 전~혀 상관없이 단순하게 한 집에 모여사는 단위를 말한다. 예를 들어서 BTS멤버들이 한 집에 모여살면 1가구에 가구원수 7명이라고 볼 수 있다.
따라서 BTS멤버들은 모두 같은 가구에 속한 가구원으로 분류를 하지만, 주민등록상에 함께 등록되어 있는 가족은 아니기 때문에 세대원은 아닌 것이다.
- 세대 : 가족이면서 동시에 주민등록상 주거지가 같은 경우
- 가구 : 가족 관계와 상관없이 한 집에 모여사는 단위
세대분리란?
세대분리란 말 그대로 부동산 절세 등의 목적으로 기존의 세대에서 분리되어 또 다른 세대를 이루는 것을 말한다. 세대분리는 부동산 절세에 있어서 굉장히 중요한 포인트이다.
그런데 부부의 경우는 따로 살면서 주민등록상의 주거지를 변경하더라도 세대분리가 되지 않는다. 간혹 아파트 청약을 할 때 부부들이 당첨 확률을 높이려고 주소를 분리시켜 청약을 하는 경우도 있는데, 아무 소용도 없는 행위이다.
또 다른 예시로 부부가 각각의 명의로 집을 한 채씩 들고 있고, 주민등록상 주거지를 각자의 명의로 된 집으로 분리를 시켜놓았다고 하더라도 1세대 1주택이 아닌 1세대 2주택자가 되는 것이다. (부부는 일심동체ㅋ)
그리고 또 하나, 30세 미만의 자녀가 있는 경우 자녀가 독립을 해서 다른 곳에서 전월세를 살고 있다고 해도 세대분리가 되지 않는다. 하지만 30세 미만 자녀가 결혼을 하는 경우에는 세대분리가 가능하다.
물론 30세 미만인 미혼 자녀라도 세대분리가 가능할 수도 있는데, 바로 최저생계비 이상의 소득이 꾸준히 발생하는 경우이다. 여기서 말하는 최저생계비는 기준중위소득 40%를 기준으로 정하는데, 금액이 낮아서 웬만한 아르바이트만 해도 쉽게 충족할 수 있다.
하지만 여기서 말하는 소득은 ‘꾸준히’라고만 명시되어 있는데, 꾸준히 소득이 발생한다는게 도대체 어느정도의 기간을 말하는 것인지는 모르겠다.(답답하다) 그리고 또한 미성년자는 소득이 있어도 세대분리가 안 된다.
아래는 세대분리를 위한 조건 3가지를 정리한 내용인데, 자신이나 가족 중에서 이에 해당하는 경우가 있는지 체크해보는 것도 좋다.
- 결혼
- 만 30세 이상
- 기준중위소득에 따른 꾸준한 최저생계비 (만19 ~ 30세)
마지막으로 정리를 해보자면 위의 3가지 조건 중에서 1가지만 충족한다면 부모님과 따로 세대분리가 가능하다. 하지만 위의 조건을 충족하지 못한다면 실제로 따로 거주를 하더라도 세대분리로 인정받을 수 없다.
추가로 최저생계비의 경우는 [국민기초생활 보장법]에 따른 중위소득 40% 이상을 기준으로 판단하는데, 2023년을 기준으로 한 중위소득표를 나열해 보자면 아래와 같다.
| 연도 | 1인가구 | 2인가구 | 3인가구 | 4인가구 |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 1,707,008 | 2,906,528 | 3,760,032 | 4,613,536 |
| 2020 | 1,757,194 | 2,991,980 | 3,870,577 | 4,749,174 |
| 2021 | 1,827,831 | 3,088,079 | 3,983,950 | 4,876,290 |
| 2022 | 1,944,812 | 3,260,085 | 4,194,701 | 5,121,090 |
| 2023 | 2,077,892 | 3,456,155 | 4,434,816 | 5,400,964 |
추가로 세대분리는 자신이 거주하는 지역의 주민센터에 직접 방문을 하거나, 민원24를 통해서 가능하다.
마지막으로 정리를 해보자면, 가구와 세대를 구분하는 핵심은 아래와 같이 2가지로 정의할 수 있다.
- 가족이냐 아니냐
- 주민등록상 분리가 되어있냐 안되있냐
한 집에서도 세대분리가 가능할까?
한 집에서 세대분리를 한다는 것은 바꿔 말해 세대주가 ‘2명’이 되는 것을 말한다.
그리고 굳이 이렇게 한 집에서 세대분리를 하는 목적은 십중팔구 다주택자 양도세 폭탄을 회파히기 위해서이거나, 세대분리를 통한 비과세 혜택을 받기 위해서이다.
그런데 이게 법적으로도 가능한 것일까? 법원의 판단에 의하면 실질적으로 한 세대에 거주하면서 ‘생계’를 같이하면 동일세대로 인정을 한다고 한다.
그러니까 바꿔서 이야기 하자면 한 세대에 거주하면서 생계를 같이하지 않으면 동일세대로 인정하지 않아서 세대분리가 가능하다는 이야기이다.
단독주택에서는 이것이 보통 가능하다. 하지만 아파트의 경우는 기준이 조금 더 까다로운데, 일단은 주민법상 ‘무상임대차계약서’라는 것을 먼저 작성을 해야만 한다.
여기서 무상임대차계약서는 별도의 양식이 있는 것이 아니라서 그냥 주민센터에서 A4용지에 적으면 된다. 하지만 안 되는 동도 있으니까 미리 동사무소에 전화를 해보는 것이 좋다.
그러나 원칙적인 문제로 동사무소에서는 아파트 세대분리를 잘 안해준다. 과거에는 주민센터 직원의 재량에 따라서 가능하기도 있었지만, 현재는 그 기준이 상당히 까다로워졌다고 한다. (물론 현재도 담당 직원의 재량에 따라서 가능은 하다)
왜냐하면 한 세대에서 세대분리를 하려면 각자의 독립성을 명확하게 증빙을 해야만 하는데, 아파트의 경우는 그게 쉽지가 않기 때문이다. 아파트 현관문이 2개이면 절차가 꽤나 간단하지만, 현관문이 2개인 아파트는 정말 극소수에 해당하기 때문이다.
아래는 한 집에서 세대분리가 가능하다고 알려진 예시들에 해당하는데, 이게 사실 주민센터 담당자 재량에 따라서 달라지는 경우가 많아서 정확한 것은 직접 동사무소에 전화를 해봐야 한다.(관련 법규가 매우 답답하다)
1. 가족이 아닌 경우 (예를 들어 직계존비속이 아닌 친척 등)
2. 자녀가 만 30세 이상이면서 독립적인 생계를 하고 있다.
3. 자녀가 결혼해서 아이가 있는 경우
4. 생활공간이 분리되어 있는 경우(별도 출입문, 화장실, 주방 등)
추가 내용
- 1세대 1주택자는 2년간 주택을 보유하면 아파트를 팔 때 양도소득세를 내지 않는다. (9억 초과 아파트는 제외)
- 양도소득세를 내지 않을 목적으로 세대를 분리하여 1주택으로 만든 후, 주택을 매각하고 6개월 이내로 다시 합가를 하는 경우 추징금이 들어올 수 있으니 주의해야 한다.
